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Demande de documentation : INFO MAIL
USUFRUIT
Usufruit
C'est le terme juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l'usage de la chose,fruits étant ici pris au sens de fructifier, revenu, bénéfice...).Il s'agit du droit d'usage et de jouissance attaché à un bien dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.
Les droits complémentaires de l'usufruitier sont les droits du nu-propriétaire. La décomposition de la pleine propriété entre nu-propriétaire et usufruitier résulte souvent d'une succession dans laquelle une des parties (en général le conjoint du défunt) conserve l'usufruit, et les héritiers directs (en général les enfants) la nue propriété.
C'est le terme juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l'usage de la chose,fruits étant ici pris au sens de fructifier, revenu, bénéfice...).Il s'agit du droit d'usage et de jouissance attaché à un bien dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.
Les droits complémentaires de l'usufruitier sont les droits du nu-propriétaire. La décomposition de la pleine propriété entre nu-propriétaire et usufruitier résulte souvent d'une succession dans laquelle une des parties (en général le conjoint du défunt) conserve l'usufruit, et les héritiers directs (en général les enfants) la nue propriété.
NUE PROPRIETE
La NUE PROPRIETE est terme juridique désignant une partie du droit de propriété. Il confère à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui autorise ni l'usage, ni la jouissance.
Le nu-propriétaire paye les grosses réparations afférentes au bien. Par exemple le nu-propriétaire d'un immeuble peut faire reconstruire dans le cadre de la conservation de la chose. Il peut vendre ou céder son droit. Il ne peut ni habiter ni louer le bien.Les droits complémentaires du nu-propriétaire sont les droits de l'usufruitier.
Mazet , Mas ...Villa , Propriété
Le MAZET désigne généralement une maison mitoyenne ( collectif en bande) de petite surface : entre 30 et 60 m²
Le MAS est une maison de style provençal ...dans les descriptifs publicitaires désigne une maison , quelques fois mitoyenne, d'une surface de 70 à 120 m² ...souvent dans un domaine privé Exemples : Mas de Beauvallon , Mas de Guerrevielle ...
La VILLA désigne une maison individuelle , de style provençal , sur un terrain de 1000 à 3000 m² ...
La PROPRIETE désigne une maison implantée sur un grand terrain de plus de 3000 m² ...
Le MAS est une maison de style provençal ...dans les descriptifs publicitaires désigne une maison , quelques fois mitoyenne, d'une surface de 70 à 120 m² ...souvent dans un domaine privé Exemples : Mas de Beauvallon , Mas de Guerrevielle ...
La VILLA désigne une maison individuelle , de style provençal , sur un terrain de 1000 à 3000 m² ...
La PROPRIETE désigne une maison implantée sur un grand terrain de plus de 3000 m² ...
Surface cadastrale
LA SURFACE CADASTRALE:
Surface d'un terrain telle qu'elle figure dans les documents cadastraux.
Attention ! les documents cadastraux sont principalement à caractère fiscal puisqu'ils permettent de fixer l'assiette de l'impôt foncier. Le plan cadastral couvre l'ensemble du territoire national.
En manière d'origine de propriété, les documents cadastraux ne constituent qu'une présomption simple.
Soyez donc prudent lors d'une transaction ... exigez un certificat d'arpentage si vous avez un doute ...
La surface cadastrale peut être issue d'un arpentage (mesurage effectué par un géomètre), d'une détermination graphique à partir du plan cadastral ou encore de mesurages effectués sur le terrain pour les plans numériques.
Vous pouvez vous procurer ce plan auprès des services d'urbanisme de votre commune
Consultez la liste des communes du Var :ICI
Surface d'un terrain telle qu'elle figure dans les documents cadastraux.
Attention ! les documents cadastraux sont principalement à caractère fiscal puisqu'ils permettent de fixer l'assiette de l'impôt foncier. Le plan cadastral couvre l'ensemble du territoire national.
En manière d'origine de propriété, les documents cadastraux ne constituent qu'une présomption simple.
Soyez donc prudent lors d'une transaction ... exigez un certificat d'arpentage si vous avez un doute ...
La surface cadastrale peut être issue d'un arpentage (mesurage effectué par un géomètre), d'une détermination graphique à partir du plan cadastral ou encore de mesurages effectués sur le terrain pour les plans numériques.
Vous pouvez vous procurer ce plan auprès des services d'urbanisme de votre commune
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La SHOB ?
Surface hors œuvre brute (SHOB)
La surface hors œuvre brute (SHOB) est définie au premier alinéa de l'article R 112-2 du Code de l'urbanisme : " la surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ".
La circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990 du ministère de l'Equipement indique les éléments constitutifs de la SHOB :
la SHOB doit être mesurée de manière à prendre en compte d'une part l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part, tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives..
Ainsi, sont compris dans la SHOB :
les rez-de-chaussée et étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple) ;
tous les niveaux intermédiaires tels que mezzanines et galeries ;
les combles et sous-sols, aménageables ou non ;
les toitures terrasses, accessibles ou non.
En revanche, sont à exclure de la SHOB :
les constructions ne formant pas de planchers telles que les pylônes, canalisations, citernes, silos de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une base ou une façade ;
les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher et, notamment, ceux occasionnés par les trémies d'escalier, d'ascenseur ou de monte-charge.
Ne constituent pas davantage de surface de plancher les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur et les rampes d'accès.
En revanche, constitue de la SHOB, la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès ou à la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie de l'ascenseur.
La surface hors œuvre brute (SHOB) est définie au premier alinéa de l'article R 112-2 du Code de l'urbanisme : " la surface de plancher hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ".
La circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990 du ministère de l'Equipement indique les éléments constitutifs de la SHOB :
la SHOB doit être mesurée de manière à prendre en compte d'une part l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et d'autre part, tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives..
Ainsi, sont compris dans la SHOB :
les rez-de-chaussée et étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple) ;
tous les niveaux intermédiaires tels que mezzanines et galeries ;
les combles et sous-sols, aménageables ou non ;
les toitures terrasses, accessibles ou non.
En revanche, sont à exclure de la SHOB :
les constructions ne formant pas de planchers telles que les pylônes, canalisations, citernes, silos de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une base ou une façade ;
les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
tous les vides, qui par définition ne constituent pas de surface de plancher et, notamment, ceux occasionnés par les trémies d'escalier, d'ascenseur ou de monte-charge.
Ne constituent pas davantage de surface de plancher les marches d'escalier, les cabines d'ascenseur et les rampes d'accès.
En revanche, constitue de la SHOB, la partie du niveau inférieur servant d'emprise à un escalier, à une rampe d'accès ou à la partie du niveau inférieur auquel s'arrête la trémie de l'ascenseur.
La SHON Surface Hors Oeuvre Nette
La surface hors œuvre nette (SHON) s'obtient à partir de la SHOB (S urface Hors Oeuvre Brut )en opérant un certain nombre de déductions :
Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions
" Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ".
Cette déduction s'opère au regard de l'appréciation des trois critères suivants :
Hauteur des locaux
Sont considérées comme non aménageables les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant de hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m.
Affectation des locaux
Ne sont pas pris en compte dans la SHON certains locaux en comble ou en sous-sol non aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction (chaufferie, système d'air conditionné, machinerie d'ascenseurs, installation téléphonique, …).
En revanche, sont pris en considération les surfaces telles que buanderies, salles de jeux, vestiaires, séchoirs.
Consistance des locaux
Peuvent être considérées comme non aménageables les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m (impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou en raison de l'encombrement de la charpente).
Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes du rez-de-chaussée
" Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ".
Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules
" Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre, des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue de stationnement des véhicules ".
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la SHON, qu'elles soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l'immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, constructions en silo ou isolées).
Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles
" Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production ".
Déductions forfaitaires relatives à l'isolation des locaux à usage d'habitation
" Est déduite une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation ".
Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à l'habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique.
Déductions spécifiques aux opérations de réfection d'immeubles à usage d'habitation
" Sont également déduites de la surface hors œuvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée ".
La détermination de la SHON permet de vérifier si un projet respecte la densité de construction ou les droits de construction autorisés sur le terrain d'implantation, ou de déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l'objet d'une division.
La SHON est ainsi d'usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d'urbanisme.
Elle est également employée pour liquider les taxes d'urbanisme (TLE, taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement, taxe départementale des espaces naturels sensibles …), le versement résultant du dépassement de plafond légal de densité ou la participation en cas de dépassement du coefficient d'occupation des sols.
Le nouveau permis de construire consultez le site
La surface hors œuvre nette (SHON) s'obtient à partir de la SHOB (S urface Hors Oeuvre Brut )en opérant un certain nombre de déductions :
Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions
" Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ".
Cette déduction s'opère au regard de l'appréciation des trois critères suivants :
Hauteur des locaux
Sont considérées comme non aménageables les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant de hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80 m.
Affectation des locaux
Ne sont pas pris en compte dans la SHON certains locaux en comble ou en sous-sol non aménageables pour l'habitation ou pour d'autres activités en raison de l'usage qui en est fait dans la construction (chaufferie, système d'air conditionné, machinerie d'ascenseurs, installation téléphonique, …).
En revanche, sont pris en considération les surfaces telles que buanderies, salles de jeux, vestiaires, séchoirs.
Consistance des locaux
Peuvent être considérées comme non aménageables les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m (impossibilité à supporter des charges liées à des usages d'habitation ou en raison de l'encombrement de la charpente).
Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes du rez-de-chaussée
" Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ".
Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules
" Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre, des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue de stationnement des véhicules ".
Ces surfaces ne sont pas comprises dans la SHON, qu'elles soient ou non destinées à faire l'objet d'une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l'immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, constructions en silo ou isolées).
Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles
" Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production ".
Déductions forfaitaires relatives à l'isolation des locaux à usage d'habitation
" Est déduite une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation ".
Cette déduction ne s'applique qu'aux surfaces de plancher affectées à l'habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d'isolation thermique ou acoustique.
Déductions spécifiques aux opérations de réfection d'immeubles à usage d'habitation
" Sont également déduites de la surface hors œuvre, dans le cas de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de 5 m2 par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée ".
La détermination de la SHON permet de vérifier si un projet respecte la densité de construction ou les droits de construction autorisés sur le terrain d'implantation, ou de déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l'objet d'une division.
La SHON est ainsi d'usage permanent en matière de permis de construire ou de certificat d'urbanisme.
Elle est également employée pour liquider les taxes d'urbanisme (TLE, taxe départementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement, taxe départementale des espaces naturels sensibles …), le versement résultant du dépassement de plafond légal de densité ou la participation en cas de dépassement du coefficient d'occupation des sols.
Le nouveau permis de construire consultez le site
Surface pondérée
Surface pondérée
C'est une notion de surface fiscale et commerciale : on établit une surface moyenne en additionnant toutes les surfaces les surfaces : surface habitable + 50 % des terrasses + balcons ...
La surface pondérée est obtenue en appliquant à la superficie réelle des locaux des correctifs traduisant les divers facteurs de confort de la pièce (par exemple un mètre carré de garage n'a pas la même surface pondérée qu'un mètre carré de salon).
Exemple un appartement de 45 m² ( loi Carrez) avec une terrasse de 40 m² = 65 m² en surface pondérée.
Si vous vendez un terrain
C'est une notion de surface fiscale et commerciale : on établit une surface moyenne en additionnant toutes les surfaces les surfaces : surface habitable + 50 % des terrasses + balcons ...
La surface pondérée est obtenue en appliquant à la superficie réelle des locaux des correctifs traduisant les divers facteurs de confort de la pièce (par exemple un mètre carré de garage n'a pas la même surface pondérée qu'un mètre carré de salon).
Exemple un appartement de 45 m² ( loi Carrez) avec une terrasse de 40 m² = 65 m² en surface pondérée.
Si vous vendez un terrain
La Loi Carrez
Loi du 18 décembre (96-1107) JO du 19 décembre 1996 et décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997.
La loi Carrez rend obligatoire la mention de superficie d'un lot privatif de copropriété lors de toute mutation. Les relevés réalisés par un technicien de la construction qualifié, spécialement formé à cette mission garantissent l'exactitude des informations, vous exonère de tout risque juridique et favorise la transparence de la transaction. Par ces interventions réglementaires, l'expert s'engage :
à informer les occupants du lieu de sa démarche
à analyser la composition du ou des lots d'après les documents confiés
à procéder aux relevés sur site
à remettre le certificat original Extrait de la loiLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965Article 46 : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Consultez le site de notre partenaire ICI
La loi Carrez rend obligatoire la mention de superficie d'un lot privatif de copropriété lors de toute mutation. Les relevés réalisés par un technicien de la construction qualifié, spécialement formé à cette mission garantissent l'exactitude des informations, vous exonère de tout risque juridique et favorise la transparence de la transaction. Par ces interventions réglementaires, l'expert s'engage :
à informer les occupants du lieu de sa démarche
à analyser la composition du ou des lots d'après les documents confiés
à procéder aux relevés sur site
à remettre le certificat original Extrait de la loiLoi n° 65-557 du 10 juillet 1965Article 46 : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
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